在日本与香港、澳大利亚、中国大陆等地区相比，期房（预售屋）贷款的执行逻辑有显著差异，主要集中在「何时开始供款」以及「估值风险由谁承担」这两点上。

以下是详细对比：

1. 供款开始时间：交屋 vs. 施工期

地区	开始供款（还本付息）的时间点
中国大陆	施工期间即开始。 通常在签署购房合同并完成按揭后（通常1-3个月内），银行就会放款给开发商，买家立即开始「背贷」，即使房子还没盖好。
香港	两种选择： 1. 建筑期付款（交屋才供，类似日本）; 2. 即供付款（签约后不久即供，类似内地，通常伴随更高折扣）。
日本	交屋（入居）后。 即使是两年后才完工的塔楼公寓，在拿到钥匙前不需要支付房贷，开发商通常也不会在此期间要求支付除首付款以外的大额款项。
澳大利亚	结算（Settlement）时。 签约时付10%订金，中间无需供款。 剩余90%的贷款在交屋当天一次性拨付并开始供款。

2. 估值变化的处理与风险

当房产市场在签约到交屋之间发生剧烈波动时，各地的风险点不同。

日本：相对「锁定」

• 执行逻辑： 银行在本审査（正式审查）通过后会给予核准函。 虽然交屋（通常在半年至一年后）时会进行最终确认，但只要这段期间借款人的信用或收入没出大问题，银行极少因为市场微跌而要求补钱或减额。
• 风险： 主要在于核准函的「有效期」。 如果期房建设期长达2-3年，原有的核准可能会过期，届时若市场崩盘导致估值远低于买价，银行可能在重新审核时减额。

香港：最严格的「重新评估」

• 风险： 选择「建筑期付款」的买家，银行只会在交屋前几个月才做最终估值。 若此时房价大跌，银行会按「交屋时的市值」计算 LTV（贷款成数）。
• 后果： 买家必须支付「差价」（Shortfall）。 例如：买时 1000 万，交屋估值剩 800 万，原本贷 9 成变相要补足中间的数百万现金，否则无法收楼（即「断头」风险）。

澳大利亚：估值风险集中在“结算日”

• 风险： 澳洲银行通常只在结算日前1-3个月才做物业估值。 这对期房买家是最大风险。
• 后果： 与香港类似，如果估值低于合同价，买家需要自掏腰包补齐差额。

中国：风险在“房产跌破未还余额”

• 风险： 由于买家在施工期就开始供款，若房价下跌且物业烂尾，买家仍需对银行承担还款责任。
• 后果： 虽然个人住房贷款较少被要求「追加抵押物」，但若房价跌幅过大导致物业价值低于未还贷款额，买家会面临巨大的心理压力，甚至可能触发银行对资产质量的关注。

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3. 总结

项目	中国	香港	日本	澳大利亚
贷款拨付	签约后不久	交屋或签约后	交屋当天	交屋
本息供款	拨款后次月	依付款计划定	交屋后次月	交屋后次月
估值时点	签约审批时	交屋前数月	本审査（签约后）	交屋前数月
差价压力	低（主要为负资产风险）	高（常见于跌市）	低（除非核准过期）	高（常见于跌市）
总结	房子还没盖好就要开始还钱以及物业交付不确定性的风险	收楼时估值不足而需要增加购房预算，进而可能导致购房协议违约	对买家相对友好，因为它结合了「交屋才供款」和「相对早期的估值锁定」	同香港

注：以上内容主要来源于Gemini Pro，笔者根据经验做过核查（截止2025年12月）